Der sicherste Weg, um Wohneigentum zu erwerben
19. August 2021 | Kommentar(e) |
Guillaume Chassot
Eine Traumvilla mit Aussicht kaufen, eine funktionelle Wohnung im Stadtzentrum erwerben oder auch ein altes Haus oder eine Scheune renovieren – Ideen gibt es viele, wenn es um Immobilienprojekte geht. Während es für die einen ein Kinderspiel ist, Wohneigentum zu erwerben, gleicht es für die anderen einem Hindernislauf. Zwischen Bankkrediten, Zinssätzen, Eigenkapital, 2. und 3. Säule, Amortisation und Hypothek kann man sich schnell verloren fühlen. Werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Schritte, damit Sie eines Tages die Schlüssel zu einem neuen Leben mit Wohneigentum in den Händen halten.
Erster Schritt: 20% Eigenmittel aufbringen
Zunächst einmal: Was sind denn überhaupt Eigenmittel? Es handelt sich um einen finanziellen Beitrag des künftigen Käufers. Für den Erwerb einer Immobilie im Wert von 1 Million Franken muss man die Summe von 200 000 Franken aufbringen. Dabei kann es sich um Ersparnisse handeln, eine Erbschaft (Grundstück, Immobilien oder Geld) oder einen Teil der 2. Säule (BVG). Hier sei darauf hingewiesen, dass Paare diesen Betrag mit doppelter Wahrscheinlichkeit erreichen und dass es aus eindeutigen Sicherheitsgründen (Altersvorsorge) nicht unbedingt empfehlenswert ist, die 2. Säule anzutasten. Zu beachten ist auch, dass mindestens die Hälfte dieser 20% Eigenmittel, also 100 000 Franken, aus einer anderen Quelle als dem BVG-Kapital (2. Säule) stammen muss. Ebenso ist zu bedenken, dass auch die Erwerbskosten (Notargebühren) sowie allfällige Steuern finanziert werden müssen. Dafür sollten Sie etwa 5% des Kaufpreises einplanen.
- Unsere Empfehlung: Zahlen Sie in die Säule 3a ein.
Eine geeignete Lösung besteht darin, so früh wie möglich in die Säule 3a einzuzahlen. Dadurch legt man Geld auf die Seite und kann bei Bedarf einen Teil der Eigenmittel aus den 3a-Geldern finanzieren. Während die 2. Säule in der Schweiz obligatorisch ist, ist die 3. Säule freiwillig. Die 3. Säule kann bei einer Versicherungseinrichtung oder bei einer Bankstiftung eröffnet werden oder bei beiden, wobei der jährliche Höchstbetrag nicht überschritten werden darf. Bankkonten ermöglichen Ihnen die vollkommene Flexibilität bei der jährlichen Einzahlung. Mit einer Lebensversicherung verpflichten Sie sich zu einem jährlichen oder monatlichen Betrag (Versicherungsprämie). Der Vorteil der Versicherungslösung besteht darin, dass die Versicherungsgesellschaft im Ernstfall, z. B. bei Erwerbsunfähigkeit, für die Versicherungsprämie aufkommt. Zudem kann im Sterbefall das versicherte Kapital ausgezahlt werden. Den Entscheid muss jede Person für sich treffen, je nach Gewohnheiten und Lebensstil. Der grosse Vorteil einer Lebensversicherung besteht in der Sicherheit im Fall von Erwerbsunfähigkeit und Tod.
Zweiter Schritt: bei einer Bank eine Hypothek aufnehmen
Mit den 20% Eigenmitteln können Sie nun den zweiten Schritt angehen, den Bankkredit. Denn wenn Sie die 20% des Immobilienwerts nicht erreicht haben, wird Ihnen die Bank leider kein Geld leihen. Zudem wird die Bank das Einkommen der Käuferin, des Käufers oder des Käuferpaars und die jeweiligen künftigen Ausgaben berücksichtigen, um ein passendes Verhältnis zwischen Einkommen und Ausgaben zu berechnen. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, wird sich die Bank bereit erklären, einen Kredit zu gewähren: In unserem Beispiel mit dem Haus im Wert von 1 Million wären das 800 000 Franken.
Dritter Schritt: Ihre Schulden tilgen
Fassen wir zusammen: Unser zukünftiges Käuferpaar ist glücklich. Mit seinen Ersparnissen und der 2. und 3. Säule hat es 200 000 Franken Eigenmittel angespart, und dank des Bankkredits ist es nun mit 800 000 Franken verschuldet. Hier wird es nun kompliziert: Gemäss den Vorschriften der Finma (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) muss unser Paar 15% des Immobilienwerts über 15 Jahre oder spätestens bis im Alter von 65 Jahren amortisieren.
- Bei der Amortisation geht es um die schrittweise Rückzahlung einer Hypothek, wofür es zwei Möglichkeiten gibt: die direkte und die indirekte Amortisation.
Wenn Sie sich für die direkte Amortisation entscheiden, bedeutet das, dass Sie Ihre Hypothek über einen Zeitraum von 15 Jahren jeden Monat an die Bank zurückzahlen müssen. Immer mehr Käuferinnen und Käufer bevorzugen die indirekte Amortisationslösung, die mehr Sicherheit garantiert. Bei der Groupe Mutuel kann dies über die Police einer Lebensversicherung erfolgen, in die Sie jeden Monat den zu tilgenden Betrag einzahlen.
Vorteile der indirekten Amortisation
- Steuervorteil: Die Lebensversicherung 3a (3. Säule) ist steuerlich absetzbar.
- Befreiung von der Prämienzahlung bei Erwerbsunfähigkeit: Ein erheblicher Vorteil, denn wenn die Käuferin oder der Käufer infolge eines Unfalls oder einer Krankheit erwerbsunfähig wird, übernimmt die Groupe Mutuel die Zahlung der Tilgungsprämien. Bei einer direkten Amortisation muss die Kundin oder der Kunde Rückzahlungen an die Bank selbst leisten – egal, was in ihrem oder seinem Leben während dieser 15 Jahre passiert –, um im eigenen Haus bleiben zu können.
- Todesfallkapital: Im Todesfall wird das versicherte Kapital unverzüglich ausgezahlt, sodass die überlebende Ehegattin oder der überlebende Ehegatte das Darlehen direkt zurückzahlen kann. Diese Lösung ist also die sicherste, sowohl für die Käuferin bzw. den Käufer als auch für die Bank. Bei der Groupe Mutuel garantieren wir bei allen unseren Versicherungsprodukten das Kapital während der gesamten Vertragslaufzeit.
Vierter und letzter Schritt: Jetzt müssen Sie nur noch unterschreiben!
Dieser letzte Schritt, die Unterzeichnung des Kaufvertrags mit der Verkäuferschaft und der zuständigen Notariatsperson, liegt nun bei Ihnen. Für alles andere, unabhängig von Ihrer familiären oder finanziellen Situation, bieten wir die Lösung, um Sie Ihr ganzes Leben lang in Ihren Plänen zum Immobilienerwerb zu unterstützen. Niemand kann heute die Entwicklung der Finanzmärkte oder der Zinssätze vorhersagen. Deshalb sind der Abschluss einer Lebensversicherung sowie eine indirekte Amortisation durch eine Police mit garantiertem Kapital die sicherste Strategie, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
