La stratégie la plus sûre à adopter pour devenir propriétaire 

19 août 2021 | commentaire(s) |

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Acheter une villa de rêve avec vue, un appartement fonctionnel en centre-ville ou encore rénover une vieille maison ou grange, les idées foisonnent vite lorsqu’on commence à faire des projets immobiliers. Si pour certains, accéder à la propriété et effectuer son premier achat est un jeu d’enfants, pour d’autres cela relève du parcours du combattant. Entre les emprunts bancaires, les taux d’intérêts, les fonds propres, les 2 ou 3ème piliers, l’amortissement, l’hypothèque, etc., on peut vite se sentir perdu. Tour des horizons des étapes clés qui permettent d’obtenir un jour, les clés de sa nouvelle vie de propriétaire.  

Première étape: réunir 20% de fonds propres

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un fond propre? Il s’agit d’un apport financier amené par le futur acheteur. Si on souhaite par exemple acquérir un bien immobilier à 1 million de francs, il nous faudra réunir la somme de 200'000 francs. Cela peut être nos économies, un héritage (terrain, biens ou argent) ou encore une partie de notre 2ème pilier (LPP). Précisons encore que si on est en couple, on a deux fois plus de chances d’arriver à cette somme et que pour des raisons évidentes de sécurité (prévoyance retraite), toucher à son deuxième pilier n’est pas forcément recommandé. Sachez aussi que sur ces 20% de fonds propres, la moitié au moins, soit 100'000 francs, doit provenir d’une autre source que le capital LPP (2ème pilier). A noter que les frais d’acquisition (frais de notaire) et les éventuels impôts sont également à financer, il faut compter environ 5% du prix d’achat.

  • Notre conseil: cotiser au 3ème pilier 3a

Une solution appropriée est de constituer un 3ème pilier 3a dès que possible. Cela nous oblige à mettre de l’argent de côté et permettra, le cas échéant, d’utiliser l’avoir 3a pour financer une partie des fonds propres.

Si en Suisse le 2ème pilier est obligatoire, le 3ème pilier est quant à lui facultatif. Vous pouvez le constituer auprès d’une assurance-vie, auprès d’une fondation bancaire 3a ou entre les deux, en respectant le montant maximal annuel. Les comptes bancaires vous permettent une flexibilité totale, dans le versement annuel. Pour une assurance vie, vous vous engagez pour un montant annuel ou mensuel (prime d’assurance).

L’avantage de la solution d’assurance est que, en cas de coup dur, par exemple une incapacité de gain, la compagnie d’assurance prendra à sa charge le montant de la prime. Vous pouvez également couvrir un capital versé en cas de décès. Le choix appartient à chacun, en fonction de ses habitudes ou styles de vie. L’avantage considérable de l’assurance-vie est la sécurité car en cas d’incapacité de gain et de décès.

Deuxième étape: faire un prêt hypothécaire auprès d’une banque

Avec nos 20% de fonds propres, nous pouvons désormais passer à la deuxième étape, l’emprunt bancaire. Car si nous n’avons pas atteint les 20% de la valeur du bien, la banque ne nous prêtera malheureusement pas d’argent. La banque prendra aussi en compte les revenus de l’acheteur ou du couple d’acheteurs et les futures charges afin de calculer un ratio entre les deux (revenus/charges) supportable. Une fois seulement que ces conditions-là sont réunies, la banque acceptera de prêter de l’argent: les 800'000 francs dans le cas de notre exemple de maison à 1 million.

Troisième étape: l’amortissement de notre dette

Récapitulons: notre couple de futurs acheteurs est heureux. Il a réussi à obtenir 200'000 francs de fonds propres grâce à leurs économies et leur deuxième et troisième pilier respectif et, grâce à leur emprunt bancaire, il possède désormais 800'000 francs de dettes. Eh bien c’est là que ça se corse… Selon les règles FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers), notre couple devra réussir amortir le 15% de la valeur du bien durant 15 ans ou au plus tard à l’âge de 65 ans.

  • Amortir signifiant rembourser progressivement une hypothèque, deux solutions s’offrent à vous: l’amortissement direct ou indirect.

Si vous choisissez l’amortissement direct, cela veut dire que vous allez devoir rembourser par vous-même, petit à petit tous les mois votre hypothèque, en 15 ans auprès de la banque. De plus en plus d’acheteurs privilégient aujourd’hui la solution d’amortissement indirect, qui garantit une meilleure sécurité. Au Groupe Mutuel, vous pouvez le faire via un contrat d’assurance-vie en versant chaque mois le montant à amortir.

Les avantages de l’amortissement indirect

  1. Avantage fiscal. La police d’assurance vie 3a (3ème pilier) est déductible du revenu imposable.
  2. Libération du paiement des primes en cas d’incapacité de gain. Il s'agit d'un avantage considérable car si par malheur, notre acheteur devient invalide, suite à un accident ou une maladie, c’est le Groupe Mutuel qui paiera les primes d’amortissement à la place du client. Dans le cas d’un amortissement direct, le client devra assumer lui-même son remboursement auprès de la banque, quoi qu’il arrive dans sa vie durant ces 15 ans, pour pouvoir rester dans sa maison.
  3. Capital en cas de décès. En cas de décès, un capital en cas de décès est immédiatement versé et permet, pour le conjoint survivant, d’amortir directement l’emprunt à rembourser. Cette solution est donc la plus sûre, autant pour l’acheteur que pour la banque. Au Groupe Mutuel, nous garantissons les capitaux pendant toute la durée du contrat, dans tous nos produits d’assurance.

Quatrième et dernière étape: vous n’avez plus qu’à signer

Cette dernière étape, la signature de l’acte de vente avec le vendeur et le notaire, ne dépend plus que de vous. Pour le reste, et peu importe votre situation familiale ou financière, nous avons la solution pour vous accompagner toute votre vie dans vos projets d’achats immobilier. Personne aujourd’hui ne peut prédire l’évolution ni des marchés financiers ni des taux d’intérêts, c’est pourquoi souscrire une assurance-vie ainsi qu’une police d’amortissement indirect avec capitaux garantis, est la stratégie la plus sûre pour accéder un jour à votre rêve… devenir propriétaire.

A propos de l’auteur

Responsable développement commercial Vie Suisse romande

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