La migliore strategia per diventare proprietari in Svizzera
18 maggio 2026
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Guillaume Chassot
Acquistare una villa da sogno, un appartamento in centro città o ristrutturare una vecchia casa: le idee si moltiplicano rapidamente quando si inizia a fare progetti immobiliari. Se per alcuni accedere alla proprietà ed effettuare il primo acquisto è un gioco da ragazzi, per altri è un vero e proprio percorso ad ostacoli.
Tra capitali propri, prestiti bancari, tassi d’interesse, ammortamento e ipoteca, è normale perdersi facilmente. Vi presentiamo qui di seguito le tappe fondamentali che vi permetteranno un giorno di ottenere le chiavi della vostra nuova vita da proprietari.
Le quattro regole di finanziamento da conoscere
Prima di tutto, ci sono quattro regole principali da conoscere quando si affronta la questione dell’acquisto di un’abitazione in Svizzera e del suo finanziamento.
Il 20% di capitale proprio
Per diventare proprietario di un’abitazione in Svizzera, è necessario apportare almeno il 20% di capitale proprio. Si tratta del contributo finanziario di base dei futuri acquirenti, metà del quale deve essere versato in contanti (quindi escluso la LPP).
Il 33% di rapporto di indebitamento massimo
Inoltre, l'onere teorico dell'abitazione (interessi calcolati a un tasso prudente, ammortamento e spese) non deve superare il 33% del reddito lordo degli acquirenti. In pratica, questo rapporto è spesso il principale fattore limitante, in particolare nelle regioni in cui i prezzi sono elevati.
L’ammortamento secondo le regole FINMA
Il mutuo ipotecario deve essere ammortizzato fino a 2/3 del valore dell'immobile, in un massimo di 15 anni e prima dell'età di riferimento per la pensione. Questa regola è indipendente dalla questione dei fondi propri iniziali. Una volta raggiunta questa soglia, l'ipoteca residua può in genere essere mantenuta senza ammortamento obbligatorio.
Prevedere le spese accessorie
Oltre al prezzo del bene immobiliare e agli interessi, occorre prevedere circa il 5% di spese calcolate sul valore del bene immobiliare (notaio, registro fondiario, diritti di mutazione a seconda del cantone) che non possono essere finanziate dall'ipoteca. Sarà quindi necessario prevedere una somma di denaro contante sufficiente per finanziarle.
Prima tappa: costituire il capitale proprio
Ecco diverse fonti possibili per costituire il capitale proprio per l'acquisto di una casa in Svizzera:
Risparmio privato o risparmi
Prelievo anticipato dal 2°pilastro
Eredità o donazione (terreno, beni o capitale)
3°pilastro
Esempio: se desiderate acquistare un bene immobiliare del valore di un milione di franchi, saranno necessari CHF 200'000 di capitale proprio. Come indicato in precedenza, almeno la metà di tale capitale proprio (in questo caso CHF 100'000) deve provenire da una fonte diversa dal capitale LPP.
Ovviamente per una coppia di acquirenti è più facile costituire il capitale proprio. Per motivi di sicurezza (previdenza per la pensione, rischio di decesso e invalidità), non è sempre consigliabile attingere al 2°pilastro per l’acquisto di un’abitazione.
Perché il 3°pilastro è uno strumento efficace
Per alimentare il proprio capitale proprio in vista dell’acquisto di un bene immobiliare, costituirsi un 3° pilastro è una soluzione appropriata. Questa opzione rappresenta spesso la base del capitale proprio richiesto, al di fuori del 2° pilastro, e può essere utilizzata anche come ammortamento del mutuo ipotecario.
In Svizzera, mentre il 2° pilastro è obbligatorio per i lavoratori dipendenti, il 3° pilastro è facoltativo. È possibile stipularlo presso un assicuratore vita, una banca o combinare le due opzioni, rispettando il versamento massimo annuo (per la previdenza vincolata 3a). Con il pilastro 3a, i versamenti sono detraibili dal reddito imponibile e consentono quindi di risparmiare sulle imposte ogni anno.
Il vantaggio della soluzione assicurativa risiede nella copertura in caso di imprevisti, come un'incapacità di guadagno a causa di malattia o infortunio o un decesso. Per consentirvi di garantire il vostro obiettivo di risparmio, la compagnia di assicurazione sulla vita si farà carico, in caso d’incapacità di guadagno, dell'importo del premio o verserà, in caso di decesso, un capitale alla vostra famiglia.
Riscatti retroattivi nel pilastro 3a
Dal 2026 è possibile colmare retroattivamente le lacune contributive nel pilastro 3a.Ogni anno, solo a partire dal 2025 e negli anni successivi, in cui il massimale 3a non è stato raggiunto, è quindi possibile recuperare il ritardo e detrarre i versamenti dal vostro reddito imponibile. Si tratta di uno strumento particolarmente efficace per rafforzare il capitale proprio al fine di diventare proprietari.
Prelievo anticipato o costituzione in pegno?
Sia che si tratti del finanziamento di un bene immobiliare tramite il 2° o il 3° pilastro, avete la possibilità di prelevare il vostro avere previdenziale o di optare per la costituzione in pegno.
Prelievo anticipato: il vostro avere del 2° o del 3° pilastro è utilizzato direttamente come capitale proprio.
Costituzione in pegno: l’avere rimane investito e funge da garanzia presso la banca, ma aumenta l’onere degli interessi e l’ammortamento.
Seconda tappa: ottenere il finanziamento ipotecario
Una volta costituito il capitale proprio, si passa al mutuo ipotecario. L'istituto finanziario, ad esempio una banca, valuta:
il reddito del vostro nucleo familiare;
le spese attuali e future;
il valore del bene immobiliare;
nonché la struttura del capitale proprio.
Una volta che il finanziamento è ritenuto sostenibile, l'istituto potrà accettare di prestare denaro: in questo caso, CHF 800'000 nell'esempio della casa da un milione di franchi.
Dato che un istituto finanziario vi presta del denaro, vi saranno applicati degli interessi ipotecari. A seconda della vostra tolleranza al rischio e del vostro orizzonte di pianificazione, potrete optare per un tasso fisso o per il tasso ipotecario SARON, più flessibile ma meno prevedibile.
In Svizzera esistono anche due tipi di finanziamento ipotecario: il 1° grado, che finanzia fino al 65% del valore del bene immobiliare, o il 2° grado, che completa fino all'80% del valore e che deve essere ammortizzato secondo le regole FINMA citate sopra.
Il Groupe Mutuel vi accompagna nell’acquisto della vostra abitazione
In collaborazione con l’agenzia Neho, tra i leader del settore immobiliare in Svizzera, il Groupe Mutuel può ora proporvi soluzioni di finanziamento interessanti e accompagnarvi in tutte le fasi, dalla A alla Z, relative alla ricerca, all’acquisto e al finanziamento di un bene immobiliare.
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Terza tappa: scegliere la modalità di ammortamento
Dopo il capitale proprio e la garanzia del prestito, resta da scegliere la modalità di ammortamento, ovvero il rimborso progressivo del mutuo. A tal fine, avete a disposizione due soluzioni principali:
Con l'ammortamento diretto, rimborsate progressivamente il vostro mutuo ipotecario presso l'istituto finanziario. Il vostro debito diminuisce, ma diminuiscono anche gli interessi detraibili.
Sempre più acquirenti oggi preferiscono la soluzione dell'ammortamento indiretto, per una maggiore sicurezza. Grazie a questa opzione, si ammortizza il bene immobiliare attraverso un prodotto previdenziale (spesso un 3° pilastro vincolato). Il debito rimane invariato fino al rimborso finale.
I vantaggi dell'ammortamento indiretto
Risparmio fiscale: potete detrarre l'importo dell’ammortamento indiretto dal reddito imponibile, il che genererà un interessante vantaggio fiscale, a seconda del tipo di previdenza scelto.
Copertura dei premi in caso d’incapacità di guadagno: se diventate invalidi a seguito di una malattia o di un infortunio, l’assicuratore si farà carico dei premi relativi all’ammortamento. Nel caso di un ammortamento diretto, dovete assumervi voi stessi il rimborso del debito per poter continuare a vivere nella vostra abitazione.
Capitale in caso di decesso e/o rendita in caso d’incapacità di guadagno: in caso di decesso, un capitale versato immediatamente al coniuge superstite consentirà di estinguere in tutto o in parte il mutuo ipotecario. È inoltre possibile tutelarsi dal rischio d’invalidità grazie alle rendite in caso d’incapacità di guadagno a seguito di malattia o infortunio. Questo reddito supplementare consente di continuare a sostenere il mutuo ipotecario dopo un imprevisto.
Abolizione del valore locativo: bene a sapersi
A seguito dell'approvazione da parte del popolo dell'abolizione del valore locativo a partire dal 2029, ecco i principali aspetti fiscali da prevedere:
I proprietari non dovranno più dichiarare un reddito fittizio per la loro abitazione occupata, il che modifica sensibilmente la fiscalità immobiliare in Svizzera.
In cambio, le detrazioni degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione saranno in gran parte soppresse, con solo misure transitorie per i nuovi acquirenti.
Questa riforma fiscale sottolinea l'importanza di una consulenza adeguata, poiché il finanziamento, l'ammortamento e la pianificazione patrimoniale richiedono più che mai un approccio globale e ben informato nella fase di transizione fino al 2029.
Quarta e ultima tappa: salvaguardare il vostro progetto e tutelare i vostri interessi
La firma dell'atto di vendita dipende ora solo da voi! Poiché l'acquisto di un bene immobiliare è molto spesso il progetto di una vita, vale chiaramente la pena interessarsi alla vostra previdenza e alle conseguenze legate al fatto di diventare proprietari.
Invalidità: preservare il finanziamento. Una copertura in caso d’invalidità può includere l'esonero dal pagamento dei premi per mantenere il vostro obiettivo previdenziale, nonostante una perdita di reddito. In caso d’invalidità, è l'assicurazione che si fa carico del finanziamento del vostro bene immobiliare.
Decesso: proteggere i propri cari. In caso di decesso, un capitale consentirà alla vostra famiglia di far fronte al pagamento del mutuo ipotecario mantenendo l'abitazione.
Dimensionare correttamente le coperture: gli importi assicurati devono essere coerenti con la vostra situazione familiare, il debito e i vostri obiettivi a lungo termine. Si tratta di una fase fondamentale per qualsiasi progetto immobiliare responsabile.
In Svizzera, il 3° pilastro è quindi una leva fondamentale per l’acquisto di un’abitazione. Costituito con sufficiente anticipo e utilizzato in modo oculato, contribuisce a rafforzare il vostro capitale proprio, migliora l’accesso al finanziamento e sostiene una strategia patrimoniale equilibrata.
Indipendentemente dalla vostra situazione familiare o finanziaria, il Groupe Mutuel vi accompagna in tutte le fasi chiave della vostra vita, compresi i vostri progetti immobiliari. Non esitate a contattare i nostri specialisti in assicurazioni e previdenza!
Posso utilizzare il mio 3° pilastro per acquistare un bene immobiliare?
Sì. Il 3° pilastro può essere utilizzato sotto forma di prelievo anticipato o di costituzione in pegno.
Il 3° pilastro conta come capitale proprio?
Sì, fa parte del capitale proprio accettato al di fuori del 2° pilastro/LPP.
Perché il 3°pilastro è utile per diventare proprietario?
Oltre a costituire il capitale proprio, può essere utilizzato per ammortizzare il mutuo ipotecario e realizzare risparmi fiscali. Sottoscritto sotto forma di assicurazione, il 3° pilastro è particolarmente utile in caso di imprevisti come l'incapacità di guadagno o il decesso.
Ammortamento diretto o indiretto per il mio mutuo?
L'ammortamento indiretto è più sicuro e vantaggioso dal punto di vista fiscale. Il mutuo ipotecario rimane invariato e gli interessi sono detraibili dalle imposte, così come i versamenti effettuati nel 3° pilastro. Con un ammortamento diretto, il debito, e quindi gli interessi detraibili, diminuiscono progressivamente.
L'autore
Guillaume Chassot
Responsabile dello sviluppo commerciale Previdenza privata Svizzera francofona
