Eine Traumvilla kaufen, eine Wohnung im Stadtzentrum oder auch ein altes Haus renovieren – Ideen gibt es viele, wenn es um Immobilienprojekte geht. Während es für die einen ein Kinderspiel ist, Wohneigentum zu erwerben, gleicht es für die anderen einem Hindernislauf.
Zwischen Eigenmitteln, Bankkrediten, Zinssätzen, Amortisation und Hypothek kann man sich schnell verloren fühlen. Wir erklären Ihnen hier die wichtigsten Schritte, damit Sie eines Tages den Schlüssel zu einem neuen Leben mit Wohneigentum in den Händen halten.
Die 4 wichtigsten Finanzierungsregeln
Wer in der Schweiz Wohneigentum erwerben und finanzieren möchte, sollte die folgenden vier Grundregeln kennen.
20% Eigenmittel
Wer in der Schweiz ein Eigenheim erwerben will, muss mindestens 20% Eigenmittel aufbringen. Es handelt sich dabei um den finanziellen Grundbeitrag der künftigen Käufer. Die Hälfte davon muss als liquide Mittel eingebracht werden (ohne BVG bzw. 2. Säule).
Tragbarkeit von maximal 33%
Die theoretischen Wohnkosten (Zinsen mit vorsichtig kalkuliertem Zinssatz, Amortisation und Nebenkosten) dürfen 33% des Bruttoeinkommens der Käufer nicht übersteigen. In der Praxis ist diese Regel oft die grösste Hürde, insbesondere in Regionen mit hohen Immobilienpreisen.
Amortisation gemäss FINMA-Vorschriften
Die Hypothekarschuld muss innerhalb von maximal 15 Jahren und vor Erreichen des Referenzrentenalters auf zwei Drittel des Immobilienwerts amortisiert werden. Diese Vorschrift gilt unabhängig von der Höhe des anfänglichen Eigenkapitals. Ist dieser Zielwert erreicht, kann die verbleibende Hypothek in der Regel ohne Amortisationspflicht bestehen bleiben.
Nebenkosten einkalkulieren
Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie und den Zinsen müssen Sie mit Nebenkosten in Höhe von etwa 5% des Immobilienwerts rechnen (Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer je nach Kanton), die nicht über die Hypothek finanziert werden können. Planen Sie genügend liquide Mittel dafür ein.
Erster Schritt: Eigenmittel aufbringen
Sie haben verschiedene Möglichkeiten, die erforderlichen Eigenmittel für den Erwerb eines Eigenheims in der Schweiz aufzubringen:
Private Ersparnisse oder Rücklagen
Vorbezug aus der 2. Säule
Erbschaft oder Schenkung (Grundstück, Immobilien oder Geld)
3. Säule
Beispiel: Für den Erwerb einer Immobilie im Wert von 1 Million Franken müssen Sie die Summe von CHF 200’000 als Eigenmittel aufbringen. Wie bereits erwähnt, muss mindestens die Hälfte dieser Eigenmittel (hier also CHF 100’000) aus einer anderen Quelle als dem BVG-Kapital stammen.
Für Paare ist es selbstverständlich einfacher, die notwendigen Eigenmittel aufzubringen. Aus Sicherheitsgründen (Altersvorsorge sowie Todesfall- und Invaliditätsrisiko) ist es nicht unbedingt empfehlenswert, die 2. Säule für den Erwerb eines Eigenheims anzutasten.
Die 3. Säule – ein starkes Vorsorgeinstrument
Wer Eigenmittel für den Immobilienkauf aufbauen möchte, kann dafür in die 3. Säule einzahlen. Diese Option bildet häufig die Grundlage für das benötigte Eigenkapital (ohne die 2. Säule) und kann auch zur Amortisation der Hypothekarschuld verwendet werden.
In der Schweiz ist die 2. Säule für Arbeitnehmende ab einem bestimmten Mindestlohn obligatorisch, während die 3. Säule freiwillig ist. Die 3. Säule kann bei einer Versicherungseinrichtung oder bei einer Bankstiftung eröffnet werden oder bei beiden, wobei der jährliche Höchstbetrag nicht überschritten werden darf. Mit der Säule 3a sparen Sie jedes Jahr Steuern, da Sie die Einzahlungen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen können.
Der Vorteil der Versicherungslösung besteht darin, dass sie unvorhergesehene Ereignisse absichert – etwa eine Erwerbsunfähigkeit infolge von Krankheit oder Unfall oder den Todesfall. Um Ihr Sparziel abzusichern, kommt die Versicherungsgesellschaft im Falle der Erwerbsunfähigkeit für die Versicherungsprämie auf oder zahlt im Todesfall eine Kapitalleistung an Ihre Familie aus.
Rückwirkende Einzahlungen in die Säule 3a
Ab 2026 ist es möglich, Beitragslücken in der Säule 3a rückwirkend zu schliessen. Für 2025 und die Folgejahre können jedes Jahr Nachzahlungen erfolgen, wenn der Höchstbetrag nicht ausgeschöpft worden ist. Der nachgezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies ist ein besonders wirksames Mittel, um sein Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum zu erhöhen.
Vorbezug oder Verpfändung?
Für die Finanzierung einer Immobilie über die 2. oder 3. Säule können Sie Ihr Vorsorgeguthaben entweder beziehen oder verpfänden.
Vorbezug: Ihr Guthaben aus der 2. oder 3. Säule wird direkt als Eigenkapital verwendet.
Verpfändung: Das Guthaben bleibt angelegt und dient der Bank als Sicherheit. Dies hat aber höhere Zinskosten und Amortisationsraten zur Folge.
Zweiter Schritt: Hypothek aufnehmen
Sobald die Eigenmittel bereitstehen, können Sie eine Hypothek aufnehmen. Das Finanzinstitut, beispielsweise eine Bank, prüft:
das Einkommen Ihres Haushalts
die bestehenden und künftigen Ausgaben
den Wert der Immobilie sowie
die Struktur der Eigenmittel.
Sobald die Finanzierung als tragbar eingestuft wird, wird sich das Finanzinstitut bereit erklären, einen Kredit zu gewähren: In unserem Beispiel mit dem Haus im Wert von 1 Million Franken wären das CHF 800’000.
Da Ihnen ein Finanzinstitut Geld leiht, fallen entsprechend Hypothekarzinsen an. Je nach Risikobereitschaft und Planungshorizont können Sie sich für eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek entscheiden, die flexibler, aber weniger vorhersehbar ist.
In der Schweiz gibt es eine erste und eine zweite Hypothek: Die erste Hypothek finanziert maximal 65% des Immobilienwertes. Die zweite Hypothek deckt den Rest bis maximal 80%. Sie muss gemäss den oben erwähnten FINMA-Vorschriften amortisiert werden.
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Dritter Schritt: Amortisationslösung wählen
Die Eigenmittel sind angespart, der Kredit ist gesichert. Nun gilt es, die Art der Amortisation zu wählen, also die schrittweise Rückzahlung Ihrer Hypothek. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothekarschuld schrittweise an das Finanzinstitut zurück. Sie senken Ihre Schulden, allerdings sinken dadurch auch Ihre Steuerabzüge.
Immer mehr Käuferinnen und Käufer bevorzugen die indirekte Amortisationslösung für mehr Sicherheit. Mit dieser Option amortisieren Sie Ihre Immobilie über ein Vorsorgeprodukt (meist die Säule 3a). Ihre Hypothekarschuld bleibt bis zur endgültigen Rückzahlung unverändert.
Vorteile der indirekten Amortisation
Steuereinsparungen: Sie können den Betrag der indirekten Amortisation von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, was je nach gewählter Vorsorgeart ein durchaus interessanter Steuervorteil ist.
Befreiung von der Prämienzahlung bei Erwerbsunfähigkeit: Wenn Sie infolge eines Unfalls oder einer Krankheit erwerbsunfähig werden, übernimmt der Versicherer die Zahlung Ihrer Amortisationsprämien. Bei einer direkten Amortisation müssen Sie die Rückzahlungen an die Bank selbst leisten, um in Ihrem Haus bleiben zu können.
Todesfallkapital und/oder Rente bei Erwerbsunfähigkeit: Im Todesfall wird das versicherte Kapital unverzüglich ausgezahlt, sodass die überlebende Ehegattin oder der überlebende Ehegatte das Darlehen direkt zurückzahlen kann. Zudem ist es auch möglich, sich gegen das Invaliditätsrisiko abzusichern, und zwar durch Renten bei Erwerbsausfall infolge von Krankheit oder Unfall. Dieses zusätzliche Einkommen ermöglicht es, die Hypothekarschuld weiterhin zu tragen.
Abschaffung des Eigenmietwerts – das müssen Sie wissen:
Mit der Annahme der Abschaffung des Eigenmietwerts durch das Stimmvolk ab 2029 kommt es zu folgenden steuerlichen Änderungen:
Eigentümerinnen und Eigentümer von selbst genutzten Immobilien müssen künftig kein fiktives Einkommen mehr deklarieren, was die Besteuerung von Wohneigentum in der Schweiz grundlegend verändert.
Im Gegenzug werden die Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten weitgehend abgeschafft, wobei für Erstkäufer eine Übergangsregelung vorgesehen ist.
Diese Steuerreform zeigt, wie wichtig eine gute Beratung ist, da Finanzierung, Amortisation und Vermögensplanung in der Übergangsphase bis 2029 mehr denn je einen ganzheitlichen und fundierten Ansatz erfordern.
Vierter und letzter Schritt: Immobilienprojekt absichern und für alle Fälle vorsorgen
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags liegt nun bei Ihnen. Da der Immobilienkauf sehr oft ein Lebensprojekt ist, lohnt es sich, die eigene Vorsorge genau anzuschauen – und auch die Folgen, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sind.
Invalidität: Finanzierung absichern. Ein Versicherungsschutz für Invalidität kann eine Prämienbefreiung beinhalten, damit Sie Ihr Vorsorgeziel trotz Einkommensverlust erreichen können. Im Falle einer Invalidität übernimmt die Versicherung die Finanzierung Ihrer Immobilie.
Todesfall: Angehörige schützen. Im Todesfall ermöglicht eine Kapitalauszahlung Ihrer Familie, die Hypothek abzuzahlen und das Eigenheim zu behalten.
Versicherungsschutz richtig abstimmen: Die Versicherungssummen sollten auf Ihre familiäre Situation, Ihre Hypothek und Ihre langfristigen Ziele abgestimmt sein. Dies ist ein entscheidender Schritt für jedes verantwortungsbewusste Immobilienprojekt.
In der Schweiz ist die 3. Säule ein wichtiger Hebel für den Erwerb von Wohneigentum. Wenn sie rechtzeitig aufgebaut und sinnvoll genutzt wird, hilft sie bei der Erhöhung des Eigenkapitals, erleichtert den Zugang zur Finanzierung und unterstützt eine ausgewogene Vermögensstrategie.
Unabhängig von Ihrer familiären oder finanziellen Situation begleitet Sie die Groupe Mutuel in allen wichtigen Phasen Ihres Lebens, auch bei Ihren Immobilienprojekten. Lassen Sie sich von unseren Versicherungs- und Vorsorgespezialisten beraten!
Kann ich meine 3. Säule für den Kauf einer Immobilie nutzen?
Ja. Sie können Wohneigentum mit einem Vorbezug oder der Verpfändung Ihrer 3. Säule finanzieren.
Gilt Guthaben aus der 3. Säule als Eigenkapital?
Ja, Guthaben aus der 3. Säule gilt als Eigenkapital (ohne die 2. Säule/BVG).
Warum ist die 3. Säule sinnvoll für den Erwerb von Wohneigentum?
Neben dem Aufbau von Eigenmitteln kann sie auch zur Amortisation der Hypothekarschuld eingesetzt werden und ermöglicht Steuereinsparungen. Als Versicherungslösung bietet die 3. Säule besonders bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Erwerbsunfähigkeit oder Todesfall Schutz.
Direkte oder indirekte Amortisation – was ist besser?
Die indirekte Amortisation ist sicherer und steuerlich vorteilhafter. Die Hypothekarschuld bleibt unverändert und die Zinsen sowie die Einzahlungen in die 3. Säule können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Bei der direkten Amortisation reduziert sich die Hypothekarschuld schrittweise, wodurch auch die steuerlich abzugsfähigen Zinsen sinken.
