La meilleure stratégie pour devenir propriétaire en Suisse
18 mai 2026
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Guillaume Chassot
Acheter une villa de rêve, un appartement au centre-ville ou encore rénover une vieille maison : les idées foisonnent vite lorsqu’on commence à faire des projets immobiliers. Si pour certains, accéder à la propriété et effectuer son premier achat est un jeu d’enfants, pour d’autres cela relève du parcours du combattant.
Entre fonds propres, emprunts bancaires, taux d’intérêts, amortissement et hypothèque, il est normal de vite se perdre. Nous vous présentons ici les étapes clés à suivre afin de réaliser votre rêve et devenir propriétaire.
Les 4 règles de financement à connaître
Avant toute chose, il y a 4 principales règles à connaître lorsqu’on aborde l’accès à la propriété du logement en Suisse ainsi que son financement.
20% de fonds propres
Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier en Suisse, vous devez apporter au minimum 20% de fonds propres. Il s’agit de l’apport financier de base des futurs acheteurs, dont la moitié doit être apportée en cash (donc hors LPP).
33% de ratio d’endettement maximum
Par ailleurs, la charge théorique du logement (intérêts calculés à un taux prudent, amortissement et frais) ne doit pas dépasser 33% du revenu brut des acheteurs. En pratique, ce ratio est souvent le principal facteur limitant, en particulier dans les régions où les prix sont élevés.
L’amortissement selon les règles FINMA
La dette hypothécaire doit être amortie jusqu’à 2/3 de la valeur du bien, en 15 ans maximum, et avant l’âge de référence de la retraite. Cette règle est indépendante de la question des fonds propres initiaux. Une fois ce seuil atteint, l’hypothèque restante peut en général être conservée sans amortissement obligatoire.
Prévoir les frais annexes
En plus du prix du bien immobilier et des intérêts, il faut anticiper environ 5% de frais calculés sur la valeur du bien immobilier (notaire, registre foncier, droits de mutation selon le canton) qui ne peuvent pas être financés par l’hypothèque. Il faudra donc prévoir suffisamment d’argent cash pour les financer.
Première étape : constituer vos fonds propres
Voici différentes sources possibles pour constituer vos fonds propres pour l’achat d’une maison en Suisse :
Épargne privée ou économies
Retrait anticipé du 2e pilier
Héritage ou donation (terrain, biens ou capital)
3e pilier
Exemple : si vous souhaitez acquérir un bien immobilier à 1 million de francs,CHF 200'000 de fonds propres seront nécessaires. Comme mentionné plus haut, la moitié au moins de ces fonds propres (ici CHF 100’000) doit provenir d’une autre source que le capital LPP.
Il est évidemment plus facile pour un couple d’acheteurs de constituer ses fonds propres pour l’achat d’une maison. Pour des raisons de sécurité (prévoyance retraite, risque décès et invalidité), il n’est pas toujours recommandé de toucher à son 2e pilier.
Pourquoi le 3e pilier est un outil efficace
Afin d’alimenter ses fonds propres en vue de l’achat d’un bien immobilier, se constituer un 3e pilier est une solution appropriée. Cette option représente souvent la base des fonds propres exigés, hors 2e pilier, et peut également être utilisée comme amortissement de la dette hypothécaire.
En Suisse, si le 2e pilier est obligatoire pour les salariés, le 3e est quant à lui facultatif. Vous pouvez le conclure auprès d’un assureur-vie, d’une banque ou combiner les deux, en respectant le versement annuel maximal (pour la prévoyance liée 3a). Avec le pilier 3a, les versements sont déductibles du revenu imposable et vous permettent donc de faire des économies d’impôts chaque année.
L’avantage de la solution d’assurance réside dans la couverture en cas d’imprévus, tels qu’une incapacité de gain pour cause de maladie ou d’accident ou un décès. Afin de vous permettre de sécuriser votre objectif d’épargne, la compagnie d’assurance-vie prendra à sa charge, dans le cas d’une incapacité de gain, le montant de la prime ou libèrera, en cas de décès, un capital pour votre famille.
Rachats rétroactifs dans le pilier 3a
Depuis 2026, il est possible de combler rétroactivement des lacunes de cotisation dans le pilier 3a. Chaque année, uniquement 2025 et les suivantes, où le plafond 3a n’a pas été atteint, peut donc être rattrapée et les versements déduits de votre revenu imposable. Il s’agit d’un levier particulièrement efficace pour renforcer ses fonds propres afin de devenir propriétaire.
Retrait anticipé ou mise en gage ?
Que ce soit pour le financement d’un bien immobilier via le 2e ou 3e pilier, vous avez la possibilité de retirer votre avoir de prévoyance ou d’opter pour le nantissement.
Retrait anticipé : votre avoir du 2e ou 3e pilier est utilisé directement comme fonds propres.
Nantissement : l’avoir reste investi et sert de garantie auprès de la banque, mais fait augmenter la charge d’intérêts et l’amortissement.
Deuxième étape : obtenir votre financement hypothécaire
Après la constitution des fonds propres, place à l’emprunt hypothécaire. L’établissement financier, une banque par exemple, analyse :
les revenus de votre ménage ;
les charges existantes et futures ;
la valeur du bien ;
ainsi que la structure des fonds propres.
Une fois que le financement est jugé supportable, l’institution pourra accepter de prêter de l’argent : en l’occurrence CHF 800'000 dans l’exemple de la maison à 1 million de francs.
Étant donné qu’un établissement financier vous prête de l’argent, des intérêts hypothécaires vous seront donc appliqués. Selon votre tolérance au risque et votre horizon de planification, vous pourrez opter pour un taux fixe ou le taux d’hypothèque SARON, plus flexible mais moins prévisible.
En Suisse, il existe également deux types de financement hypothécaire : le 1er rang qui finance jusqu’à 65% de la valeur du logement ou le 2e rang qui complète jusqu’à 80% de la valeur et qui doit être amorti selon les règles FINMA citées plus haut.
Le Groupe Mutuel vous accompagne pour l’achat de votre logement
En partenariat avec l’agence Neho, parmi les leaders du secteur immobilier en Suisse, le Groupe Mutuel peut désormais vous proposer des solutions de financement intéressantes et vous accompagner dans les démarches, de A à Z, liées à la recherche, à l’achat et au financement d’un bien immobilier.
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Troisième étape : choisir votre mode d’amortissement
Après les fonds propres et la garantie d’emprunt, il reste désormais à choisir votre mode d’amortissement, soit le remboursement progressif de votre hypothèque. Pour cela, deux solutions principales s’offrent à vous :
Avec l’amortissement direct, vous remboursez progressivement votre dette hypothécaire auprès de l’établissement financier. Votre dette diminue mais les intérêts déductibles aussi.
De plus en plus d’acheteurs privilégient aujourd’hui la solution d’amortissement indirect, pour davantage de sécurité. Grâce à cette option, vous amortissez votre bien immobilier à travers un produit de prévoyance (souvent un 3e pilier lié). Votre dette reste inchangée jusqu’au remboursement final.
Les avantages de l’amortissement indirect pour l’hypothèque
Economie d’impôts : vous pouvez déduire le montant de votre amortissement indirect de votre revenu imposable, ce qui générera un gain fiscal intéressant, en fonction du type de prévoyance choisi.
Prise en charge des primes en cas d’incapacité de gain : si vous devenez invalide, à la suite d’une maladie ou d’un accident, l’assureur prendra en charge vos primes liées à l’amortissement. Dans le cas d’un amortissement direct, vous devez assumer vous-même le remboursement de la dette pour pouvoir continuer d’habiter dans votre logement.
Capital en cas de décès et/ou rente en cas d’incapacité de gain : en cas de décès, un capital immédiatement versé au conjoint survivant permettra d’amortir tout ou une partie de l’emprunt hypothécaire. Il est également possible de se prémunir contre le risque d’invalidité grâce aux rentes en cas d’incapacité de gain par suite de maladie ou d’accident. Ce revenu complémentaire permet de continuer à assumer la dette hypothécaire après un imprévu.
Abolition de la valeur locative : ce qu’il faut savoir
Suite à l’acceptation par le peuple de l’abolition de la valeur locative dès 2029, voici les principaux éléments fiscaux à anticiper :
Les propriétaires n’auront plus à déclarer de revenu fictif pour leur logement occupé, ce qui modifie en profondeur la fiscalité du logement en Suisse.
En contrepartie, les déductions des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien seront largement supprimées, avec seulement des mesures transitoires pour les primo-acquéreurs.
Cette réforme fiscale renforce l’importance d’un bon conseil car le financement, l’amortissement hypothécaire et la planification patrimoniale méritent plus que jamais une approche globale et bien informée dans la phase transitoire jusqu’en 2029.
Quatrième et dernière étape : sécuriser votre projet et assurer vos arrières
La signature de l’acte de vente ne dépend maintenant que de vous ! L’achat immobilier étant très souvent le projet d’une vie, il vaut clairement la peine de s’intéresser à votre prévoyance et aux conséquences liées au fait de devenir propriétaire.
Invalidité : préserver le financement. Une couverture en cas d’invalidité peut inclure la libération des primes afin de maintenir votre objectif de prévoyance malgré une perte de revenu. En cas d’invalidité, c’est l’assurance qui prend en charge le financement de votre bien immobilier.
Décès : protéger ses proches : en cas de décès, un capital permettra à votre famille de faire face à la dette hypothécaire tout en conservant le logement.
Bien dimensionner ses couvertures : les montants assurés doivent être cohérents avec votre situation familiale, la dette et vos objectifs à long terme. Il s’agit d’une étape clé pour tout projet immobilier responsable.
En Suisse, le 3e pilier est donc un levier central pour l’achat immobilier Constitué suffisamment tôt et utilisé à bon escient, il aide à renforcer vos fonds propres, améliore l’accès au financement et soutient une stratégie patrimoniale équilibrée.
Peu importe votre situation familiale ou financière, le Groupe Mutuel vous accompagne dans toutes les étapes clés de votre vie, y compris pour vos projets immobiliers. N’hésitez pas à contacter nos spécialistes en assurances et prévoyance !
Puis-je utiliser mon 3e pilier pour acheter un bien immobilier ?
Oui. Le 3e pilier peut être utilisé pour l’achat immobilier sous forme de retrait anticipé ou de nantissement.
Le 3e pilier compte-t-il comme fonds propres ?
Oui, il fait partie des fonds propres acceptés hors 2e pilier/LPP.
Pourquoi le 3e pilier est-il judicieux pour devenir propriétaire ?
En plus de constituer les fonds propres, il peut être utilisé pour amortir la dette hypothécaire et réaliser des économies d’impôts. Contracté sous forme d’assurance, le 3e pilier est particulièrement utile en cas d’imprévus comme une incapacité de gain ou un décès.
Un amortissement direct ou indirect pour mon hypothèque ?
L’amortissement indirect est plus sûr et avantageux fiscalement. La dette hypothécaire reste inchangée et les intérêts sont déductibles des impôts, tout comme les versements effectués dans le 3e pilier. Avec un amortissement direct, la dette, et donc les intérêts déductibles, diminuent progressivement.
A propos de l’auteur
Guillaume Chassot
Responsable développement commercial Prévoyance Suisse romande
